智库·榜单|2020年1-6月份房企投拓能力排行榜

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摘要：中房智库执行院长 柴铎/文 2020年上半年，新冠肺炎疫情对我国宏观经济运行造成重大干扰，也对世界经济造成冲击。疫情期间，房企销售和开发施工两端几乎停滞，线上销售替代能力十

中房智库执行院长 柴铎/文

2020年上半年，新冠肺炎疫情对我国宏观经济运行造成重大干扰，也对世界经济造成冲击。疫情期间，房企销售和开发施工两端几乎停滞，线上销售替代能力十分有限。根据人民法院公告网数据，至2020年6月5日，全国房地产企业的破产数量已经达208家，几乎每天有一家企业破产，超过2018年同期177家企业破产的数量，与2019年同期持平。

在此局面下，房地产调控主要以稳为主。虽然中央政策依旧坚持“房住不炒”，但同时也强调稳地价、稳房价、稳预期以及更加务实的“因城施策”。“银根”方面，央行先后3次降准，释放约1.75万亿元资金，LPR两度下调，5年期以上LPR累计下降15个基点，房贷利率下行。“地根”方面，土地利用审批制度改革和土地要素市场化配置顶层设计加速，重点城市加快了优质土地供应节奏，一些城市还放宽了土地出让限制条件，允许延期或分期缴纳土地款、延长竣工期限，为企业减压。销售政策方面，部分城市预售、限价政策出现松动，公积金政策均有所调整，购房补贴“重出江湖”，特别是加大城市人才就业和落户吸引政策，变相为房地产市场提供支撑。

受此推动，疫情期间累积的购房需求集中入市，改善性需求和投资（资产保值类）需求跟进，4-6月间，大中城市房屋销售有所转暖，国家统计局公布的5月份70大中城市新建商品住宅销售价格显示：多数城市新建商品住宅销售价格环比涨幅均略有扩大，二手住宅价格涨幅与4月持平或微增。随着市场运行趋势变化，中房智库统计显示：1-5月全国231个监测城市出台房地产相关调控政策共321条/部，其中3-4月为高峰，5-6月明显减少。

土地市场方面，一线和热点二线城市优质地块供应量增加，房企拿地步伐非但未放缓，而且呈竞争加剧态势，地王频现。中指院数据显示，全国300个城市推出各类用地10.9亿平方米，其中推出住宅用地5.4亿平方米，同比增长1.0%；全国300城住宅用地成交4.3亿平方米，同比下降5.4%；价格方面，住宅用地成交楼面均价为5154元/平方米，同比上涨16.5%。杭州上半年土地出让金1814.1亿元位疽谠⒈本?143.7亿元和广州1049.4亿元。苏州、重庆、南京、福州、温州、武汉、宁波、成都、佛山、南通、无锡土地出让金在500亿-1000亿元；武汉土地出让金亦达到688亿元。预计下半年，宏观政策环境仍将偏向宽松，着力落实“六稳”目标；与此同时，由于担心下半年秋冬季疫情回头的其不确定性，房企必将借助“金九银十”机会加大推盘力度、加速回款，商品房销售有望进一步转暖，房企促销方式也有看点；但值得注意的是，下半年房企偿债高峰即将到来，个别房企资金链仍然紧绷，局部风险暴发的可能仍未解除。

当此特殊时期，行业分化必将进一步加剧，领先房企凭借资金优势、销售渠道优势以及融资、公关、政企关系等优势，藉由地方政府财政收支压力加大、“六稳”任务重、对土地出让收入依赖度上升的窗口期加大优质地块和资产储备力度，为未来进一步拓展市场积蓄动力。基于此，我们构建了专门的指标体系（指标初选——指标筛选——基于德尔菲法和层次分析法的指标权重测定——数据标准化方式），评价2020年上半年房企综合投拓能力，反映企业最新拓展市场、储备未来的动态。指标初选后，本文首先运用德尔菲法进行指标筛选，设计9段标法指标评价量表，对6个指数与14个指标重要性按1-9分数背对背打分。汇总并通过一致性检验后，利用期望值、标准差和变异系数分析专家意见，作为指标筛选和权重测定依据。

E（xi）表示专家对第i个指标重要性评价的期望值；N为专家数；Xib为第b位专家对指标i的评分。

δi表示指标i的评分标准差；μi表示所有专家评分的算术平均值；得到指标i的变异系数：

结果显示，初选指标评价期望值均高于标准值6，均予保留。

进一步利用Yaahp软件计算各指标权重，构建指标体系如表1（权重略）。

表1 中房智库·房企投拓能力评价指标体系

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文章来源：《智库时代》 网址: http://www.zksdbjb.cn/zonghexinwen/2020/0710/359.html

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